Rynek mieszkaniowy: deweloperzy mają 16,6 tys. niesprzedanych lokali

W II kwartale 2026 r. na rynku pierwotnym pojawiło się ponad 13 tys. nowych mieszkań, a łączna oferta przekroczyła 70 tys. lokali. Liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań wzrosła o 19,1 proc. i przekroczyła 16,6 tys. sztuk.

Dane z raportów rynkowych wskazują, że popyt przesuwa się w stronę rynku wtórnego. W badaniu preferencji 49 proc. respondentów zadeklarowało zainteresowanie zakupem na rynku wtórnym, 18 proc. preferowało oferty od deweloperów, a 33 proc. nie miało wyraźnych preferencji co do pochodzenia lokalu.

W siedmiu największych aglomeracjach zagregowana średnia cena mieszkania na rynku pierwotnym przekroczyła 16 tys. zł za m2, co oznacza wzrost o około 7 proc. rok do roku. Na rynku wtórnym średnia stawka wyniosła 15,5 tys. zł za m2, z rocznym wzrostem bliskim 3 proc. Analitycy rynkowi przypisują wyższe średnie ceny na pierwotnym głównie wprowadzaniu nowych, droższych projektów.

Sprzedaż deweloperska w siedmiu największych miastach wyniosła w II kwartale nieco ponad 11,8 tys. lokali. To spadek o 8,4 proc. w ujęciu kwartalnym, równocześnie wzrost o 12,7 proc. rok do roku. Największe kwartalne spadki sprzedaży odnotowano w Łodzi (‑26,2 proc.) i w Warszawie (‑16,5 proc.). Kraków zarejestrował wzrost sprzedaży o 13,6 proc. kw/kw; słabsze wyniki pojawiły się także we Wrocławiu, Poznaniu i Katowicach.

W regionach utrzymują się znaczące różnice cenowe. Warszawa pozostała najdroższą aglomeracją ze średnią bliską 20 tys. zł za m2, natomiast najtańsza była Łódź ze średnią 11,3 tys. zł za m2. Wzrost ofert cenowych przekraczający poziom inflacji odnotowano w Warszawie (+5,3 proc. r/r) i w Poznaniu (+6,2 proc. r/r). We Wrocławiu średnia cena nowej podaży wzrosła o 25,7 proc. kw/kw z powodu jednej droższej inwestycji, natomiast w Poznaniu średnia cena wprowadzanej nowej podaży spadła o 12,2 proc. kw/kw.

W Poznaniu i Katowicach niemal co trzecie mieszkanie w ofercie było gotowe do odbioru. W kilku dużych aglomeracjach podaż przewyższa bieżący popyt; w Warszawie i Trójmieście niedobór mieszkań pozostaje niewielki, a w Łodzi i Katowicach szacowany czas wyprzedania obecnej oferty wynosi odpowiednio około 2,5 oraz 3 lata.

Raporty rynkowe przedstawiają dwa potencjalne scenariusze rozwoju popytu. W pierwszym istotną część klientów będą stanowić osoby w wieku 30–40 lat, co przełożyłoby się na zwiększone zainteresowanie tańszymi mieszkaniami popularnymi. W drugim scenariuszu popyt mógłby skoncentrować się na zamożniejszych nabywcach w wieku około 50 lat, co sprzyjałoby droższym inwestycjom.

Analitycy zauważają także ograniczoną zdolność kredytową części nabywców, co wpływa na ostrożność zakupową. Prognozy rynkowe wskazują na scenariusz stabilizacji ofertowej z możliwością negocjacji cen, który najprawdopodobniej utrzyma się do końca 2026 roku.