PKO BP: Ceny mieszkań wzrosną o 3–4 proc. w rok

Analitycy departamentu analiz ekonomicznych PKO BP prognozują, że w ciągu najbliższego roku ceny transakcyjne mieszkań wzrosną o 3–4 proc. Prognoza opiera się na jednoczesnym działaniu czynników po stronie popytu i podaży.

Po stronie popytowej PKO BP wskazuje na wzrost dochodów realnych gospodarstw domowych, co ma zwiększyć zdolność kredytową. Bank przewiduje też, że oczekiwane obniżki stóp procentowych i rosnąca konkurencja między bankami będą sprzyjać korzystniejszym ofertom kredytowym. Główną grupą nabywców pozostaną osoby kupujące mieszkania na własne potrzeby.

Inwestorzy indywidualni wykazują ostrożność. Analitycy zwracają uwagę na niepewność regulacyjną: planowane i dyskutowane zmiany przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego i długoterminowego, propozycje opodatkowania nadmiarowych nieruchomości oraz możliwości wprowadzenia podatku katastralnego. W efekcie podaż lokali kupowanych pod wynajem maleje.

Po stronie podaży bank opisuje kurczenie się dostępnej bazy mieszkań, co jest skutkiem wcześniejszego spowolnienia nowych projektów. Deweloperzy mają wydane pozwolenia, lecz często wstrzymują uruchamianie kolejnych etapów tam, gdzie lokalny popyt nie gwarantuje szybkiego zwrotu.

Koszty realizacji inwestycji rosną. Analitycy wymieniają wyższe ceny materiałów i usług budowlanych, wzrost stawek robocizny oraz wzrost cen gruntów pod zabudowę związanego z wdrażaniem lokalnych planów. Nowe warunki techniczne, reforma planowania przestrzennego i zaostrzone wymogi wynikające z tak zwanej ustawy schronowej zwiększają koszty i ograniczają dostępność działek budowlanych.

Na rynku pierwotnym w siedmiu największych aglomeracjach PKO BP odnotował niewielkie zwiększenie rozpiętości między cenami ofertowymi a transakcyjnymi w ujęciu kwartalnym. Bank interpretuje to jako utrzymanie pola do negocjacji dla kupujących oraz stosowanie upustów przez deweloperów, często ukrywanych w pakietach promocyjnych obejmujących miejsca postojowe i komórki lokatorskie. W mniejszych stolicach wojewódzkich różnice między ceną w ogłoszeniu a ceną finalną nieco się zmniejszyły.

Analitycy PKO BP wskazują też czynniki demograficzne. W perspektywie dekady zapotrzebowanie ilościowe na mieszkania może słabnąć w związku ze spadkiem liczby ludności. Odwrócenie tej tendencji byłoby możliwe przy dodatnich przepływach migracyjnych i znacznym napływie pracowników z zagranicy. W kolejnych latach transakcje mogą być częściej motywowane wymianą mieszkań na wyższy standard przez młodsze pokolenia.

Prognoza wzrostu o 3–4 proc. jest scenariuszem bazowym PKO BP i zależy od dalszych zmian stóp procentowych oraz rozwoju sytuacji makroekonomicznej i regulacyjnej. Stabilizacja cen materiałów budowlanych oraz planowane obniżki stóp Narodowego Banku Polskiego wymieniane są jako czynniki, które mogą wpłynąć na warunki kredytowe i popyt na mieszkania.