Ceny mieszkań w Warszawie spadają; realna wartość maleje

Transakcyjne ceny mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie spadają od połowy 2024 roku. Rejestr Cen Nieruchomości pokazuje spadek średniej ceny za metr kwadratowy o niemal 3 proc., a przeciętna wartość zawieranych transakcji obniżyła się o około 2,5 proc.

Główny Urząd Statystyczny poinformował, że w pierwszym kwartale 2026 roku średnia cena sprzedaży mieszkań wzrosła o 2,3 proc. kwartał do kwartału i o 6 proc. rok do roku. Wskaźnik oparty na rejestrze odnosi się do średniej ceny sprzedaży, która zależy od struktury sprzedawanych lokali.

Jeżeli w danym okresie sprzedaje się więcej nowych, większych lub droższych mieszkań, średnia cena transakcyjna może rosnąć mimo braku zmian cen porównywalnych lokali. Dane transakcyjne pozwalają więc porównać rzeczywiste ceny realizowane w transakcjach, a nie tylko średnią z całej puli sprzedaży.

W innych dużych miastach sytuacja jest zróżnicowana. W Krakowie i we Wrocławiu dane transakcyjne wskazują na korektę cen, w Łodzi rynek pozostaje w dużej mierze bez zmian, a w mniejszych ośrodkach rejestruje się niewielkie wzrosty transakcyjnych cen.

Skumulowana inflacja konsumencka w okresie od połowy 2024 roku wyniosła około 7 proc., a ceny usług wzrosły niemal 15 proc. Przy takich wskaźnikach nawet stabilne ceny nominalne oznaczają spadek wartości realnej nieruchomości.

Analitycy PKO BP prognozują, że w ciągu najbliższych 12 miesięcy średnie ceny mieszkań mogą wzrosnąć o 3–4 proc. Jako czynniki ograniczające presję spadkową wskazują poprawę zdolności kredytowej gospodarstw domowych, wzrost wynagrodzeń oraz spadającą liczbę nowych inwestycji deweloperskich.

Statystyki pokazują mniejszą aktywność deweloperów: rozpoczętych budów w sześciu największych aglomeracjach jest o 24 proc. mniej niż rok wcześniej, a liczba gotowych mieszkań w ofertach deweloperów spadła o około 30 proc.

Liczba transakcji wzrosła o ponad 50 proc. rok do roku, co analitycy wiążą z efektem niskiej bazy sprzedaży na przełomie 2024 i 2025 roku — był to jeden z najsłabszych okresów sprzedaży od wielu lat. Po takim okresie nastąpiło odbicie aktywności rynku.

W ostatnich miesiącach zmieniły się relacje między kupującymi a sprzedającymi. Czas sprzedaży mieszkań się wydłużył, transakcje częściej poprzedzają negocjacje, a różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi pozostają zauważalne.

Dane GUS, zestawienia z Rejestru Cen Nieruchomości oraz prognozy bankowe przedstawiają różne obrazy rynku: średnie krajowe wskaźniki pokazują wzrosty, podczas gdy dane transakcyjne z największych miast wskazują na spadki nominalne i większe spadki w ujęciu realnym.