Ceny domów w Polsce rosną. Warszawa blisko 12 000 zł/m²

W I kwartale 2026 r. ceny transakcyjne domów jednorodzinnych wzrosły we wszystkich sześciu największych miastach Polski. W Warszawie średnia cena transakcyjna domu osiągnęła blisko 12 000 zł za metr kwadratowy. Największy kwartalny wzrost odnotowano w Łodzi (+2% kw./kw.), a w skali roku Łódź zyskała 9,2%. Warszawa wykazała wzrost roczny na poziomie 9,1%.

W tym samym czasie ceny dużych mieszkań rosły wolniej. W Warszawie ceny dużych mieszkań wzrosły rok do roku o niespełna 3%. W dwuletniej perspektywie średnie ceny domów zwiększyły się o około 18%, podczas gdy ceny dużych mieszkań wzrosły o około 1,6%.

Koszty budowy wpływają na ceny domów. W ciągu roku ceny materiałów budowlanych spadły o około 1%, natomiast koszty robocizny wzrosły o 12,5% r/r, przy pojedynczym miesięcznym skoku przekraczającym 5%. Koszty wykonania stanu surowego zamkniętego były wyższe o 15,3% niż rok wcześniej. Łączny koszt budowy domu do stanu deweloperskiego w kwietniu był wyższy o 4,8% w porównaniu z rokiem poprzednim. Na początku 2026 r. całkowite koszty wzrosły o ponad 3% w ciągu dwóch miesięcy.

Podaż atrakcyjnych działek budowlanych jest ograniczona. Proces budowy pojedynczych domów jest wolniejszy i bardziej rozproszony niż realizacja inwestycji wielorodzinnych, co sprawia, że podaż gotowych domów reaguje wolniej na zmiany popytu niż podaż mieszkań deweloperskich.

Profil nabywców przesuwa się w stronę osób dysponujących większym kapitałem lub dobrą zdolnością kredytową. Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych ogranicza dostęp do finansowania dla wielu gospodarstw domowych. Jeśli stopy procentowe spadną, na rynek mogą wrócić nabywcy o mniejszych zasobach finansowych.

W aglomeracjach takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław i Gdańsk średnie ceny domów przekroczyły 11 000 zł/m². W ujęciu trzyletnim wzrosty regionalne były zróżnicowane: w Poznaniu ceny domów wzrosły około 25%, a w Łodzi niemal 49%.

Tempo wzrostu cen domów jest niższe niż w okresie hossy z lat 2023–2024. Dane za I kwartał 2026 r. pokazują przyrosty cen i podwyższone koszty budowy, a także różnice w dynamice między rynkiem domów a rynkiem dużych mieszkań.