Рост крипторасчетов при покупке недвижимости в Европе

Николай Денисенко, сооснователь Brighty, пояснил: обычно клиент «перебрасывает» деньги из приватного кошелька на счет, который обслуживается и контролируется в рамках требований ЕС. Дальше – комплаенс, и только после его прохождения средства переводят через SEPA/SWIFT: либо на нотариальный escrow, либо на банковский счет продавца. В материале CoinDesk говорится, что через этот пайплайн Brighty помогла оформить уже более 100 покупок недвижимости, а ключевой драйвер спроса — богатые клиенты, которым нужна более быстрая сделка, но без выхода за пределы действующих AML/KYC-рамок.

Сама схема – прямое отражение европейского регуляторного ландшафта. MiCA и обновленная версия регламента о переводах средств и криптоактивов институционализируют travel rule, а также единый лицензируемый контур для CASPs. В результате банки и криптопровайдеры могут передавать друг другу идентифицирующую информацию при переводах – без этого крупные real estate closing, где критична проверяемость происхождения денег, попросту не проходят. Brighty продвигает себя как EU-licensed сервис с кастодиальной инфраструктурой Fireblocks и фиатными платежными рельсами – то есть подстраивается под комплаенс-архитектуру «как есть».

К тому же рынок уже получил пример, который стал «учебником» для нотариусов. В Португалии 5 мая 2022 года в Браге был оформлен громкий договор: квартиру полностью продали за Биткоин, не переводя сумму в евро. Тогда же нотариусам разослали методические рекомендации по таким сделкам. В дальнейшем юрфирмы и брокеры начали публиковать детальные инструкции, как проводить сделки с расчетом в криптовалюте. Brighty работает в разных странах, но португальская история до сих пор остается самым цитируемым proof-of-concept для ЕС-переоформления недвижимости за крипту.

То, где концентрируются сделки с оплатой в криптовалюте, во многом определяет политика конкретных стран. Андорра ввела отдельное регулирование цифровых активов – закон вступил в силу в октябре 2022 года — и на этом фоне программы «резидентство за инвестиции» подтянули покупателей из-за рубежа. Многие из них приходят с криптокапиталом, который логично «склеивается» с режимом низких налогов. Поэтому Андорра фигурирует в маршрутах Brighty рядом с Мальтой и Кипром – традиционными юрисдикциями для международной недвижимости и private banking.

В механике расчетов центральную роль играют стейблкоины. MiCA требует от евро-референсных токенов наличия ликвидных резервов 1:1 и соблюдения режима авторизации, из-за чего EUR-стейблкоины (вроде EURC/EMT) становятся практичным выбором для сделок в евро. При этом сохраняются проверяемые следы транзакций, удобные для нотариального сопровождения и контрагентов. В юридических анализах акцентируют: криптовалютный этап обеспечивает доказательность происхождения средств, а вот регистрация перехода права, налоги и эскроу остаются в классическом правовом поле – без «переноса недвижимости на блокчейн».

Тренд пока не массовый относительно люксового сегмента, но вокруг него постепенно выстраивается отдельная инфраструктура wealth-сервиса. В материалах по “crypto banking” говорится, что сверхбогатые клиенты всё чаще ищут легальную кастодию, быстрые расчеты и программируемые выплаты при покупке токенизированных активов (RWA), включая недвижимость, – и именно под такой запрос, судя по описанию, попадает клиентская база Brighty.